Los inquilinos morosos pueden ser un dolor de cabeza para propietarios de casas y apartamentos. A menudo, el atraso en el pago de los alquileres deriva en conflictos, ya sea para reclamar las mensualidades en mora o exigir el desalojo del inmueble. Lo mejor en cualquier situación es apegarse al marco legal.
El caso de la señora Gladys Tejada es ilustrativo. Desde hace varios años, ella genera sus ingresos a través del alquiler de una vivienda. Y reconoce que ya ha enfrentado un problema que es muy común, cuando los inquilinos dejan de pagar la renta.
Gladys recuerda que le alquiló a una pareja conocida, en quienes creyó que eran confiables, pero no fue así. “Les tuve que pedir la casa porque les cobrábamos y no pagaban. Se fueron debiendo 7 meses”, relata. Y agrega que “no había contrato, porque eran vecinos y creímos que estábamos en confianza, que no nos iban a fallar”.
Importancia del acompañamiento legal
Casos como el de Gladys ocurren con frecuencia. Los expertos aseguran que cuando el impago persiste es importante buscar asesoría legal para determinar cómo proceder, demostrar el incumplimiento, reclamar pagos adeudados y solicitar que se desocupe el inmueble.
La abogada Katherine Benítez recomienda que un propietario afectado se acompañe de un abogado “para que el proceso se haga de forma legal. Con una demanda, que es la solicitud del desalojo como tal”. Lo importante, según la experta, es aportar elementos probatorios, porque “hay una única audiencia para ese tipo de procesos, donde se verifica que hay una deuda, un incumplimiento de contrato y está una morosidad. Entonces acá ya el juez dicta el fallo y hay una sentencia y se ordena el desalojo».
Lo que no se debe hacer con inquilinos morosos
Los asesores legales recomiendan al arrendante no tomar acciones unilaterales que violen derechos de los inquilinos, aunque estén en mora, porque podría enfrentar demandas judiciales. «El arrendatario no puede ser inhibido de entrar a la propiedad. Es decir, como que pongan un candado, que cambien la cerrajería. Esto no es correcto, porque estamos vulnerando los derechos del inquilino», advierte la abogada Sara González.
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El contrato de arrendamiento es clave
La Ley de Inquilinato de El Salvador establece que un inquilino cae en mora si no paga la renta dentro de los 8 días siguiente a la fecha pactada en el contrato. Y la morosidad es una causal válida para dar por terminado el contrato de arrendamiento y solicitar que desocupe el inmueble.
De allí la importancia de un contrato firmado ante un notario, señala la abogada González. «Es super importante formular un contrato, es básico. Es muy complejo comprobar un contrato verbal”, advierte. El contrato debe establecer claramente la fecha de pago del alquiler, para determinar si hay mora en caso de atraso o de incumplimiento.
¿El inquilino moroso tiene derecho a no pagar 3 meses?
La respuesta es un rotundo no. En la legislación salvadoreña no existe ningún periodo de gracia de 3 meses que exima al inquilino de pagar la renta mientras busca otro lugar donde vivir. Este es un mito urbano muy común en El Salvador.
Cuando el propietario pretende desalojar a un inquilino moroso, primero debe iniciar un Proceso Especial de Inquilinato en un Juzgado de lo Civil y Mercantil. Este juicio suele tardar entre 2 y 3 meses en resolverse. Pero el inquilino debe pagar todo el tiempo que habite el inmueble. Incluso, mientras dure el juicio, sigue acumulando la deuda de arrendamiento. No existe ninguna figura legal que lo libere del pago de esos meses.
Si el juez dicta sentencia de desalojo, ordenará la desocupación forzosa del inmueble. Además del pago total de los meses adeudados (incluso de los meses que duró el proceso judicial). Y el pago de las costas procesales, es decir, los gastos del juicio.
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